부동산자금출처 어떤 경우에 세무조사 대상이 될까?

수도권 서울이나 경기권 등 일부지역의 고가주택 거래가 늘어나면서 정당하게 세금을 신고 및 납부하고 있는지에 대한 검증 필요성이 늘어나고 있다고 합니다.

매년 부동산 증여현황은 늘어만 가는데 이러한 과정에서 세금납부 의식이 고취되어 성실하게 세금을 신고납부하고 있으나 일부에서는 여전히 편법증여 혐의가 발생하기 때문입니다. 

최근 4년간 부동산 증여 현황 건수를 보면 매년 부동산 증여 건수가 증가하고 있습니다.

연도	합계	주택	건물	토지
2018	426,440	111,863	130,524	184,053
2017	371,992	89,312	107,937	174,743
2016	350,429	80,957	96,568	172,904
2015	307,314	66,893	80,866	159,555

그에 따라 국세청은 해당 지역의 고가 아파트나 주거용 오피스텔의 취득자와 고액 전세로 입주한 사람등의 자금출처가 불분명한 사람들에 대해서 세무조사를 실시하고 있습니다.

이러한 세무조사의의 대상이 되는 기준은 국세청의 NTIS (차세대 국세 행정시스템) 과세정보와 국토교통부의 자금조달계획서, 그리고 금융정보분석원 (FIU) 정보자료 등을 이용하여 분석합니다. 이를 통해 자금 흐름을 다각적으로 분석하여 선정이 됩니다.

보통 적발이 되거나 이슈가 되는 부분은 경제적 능력이 부족한 30대 이하가 부모 등으로부터 증여재산공제 한도액인 5천만원 (미성년자 2천만원) 을 크게 초과하여 자금을 증여받고, 증여세를 신고하지 않은 혐의입니다.

또한 취득자 본인의 자금흐름과 원천에 대한 출처 뿐만 아니라 부모 및 친인척간의 자금흐름과 사업자금 관계까지 분석이 되고 사업자금 유용여부 및 차입금이라고 주장하는 금액에 대해 사후관리도 철저히 하고 있습니다.

부동산 자금출처조사를 통한 주요 추징사례를 간단히 정리해보겠습니다.

▶CASE1) 부친으로 부터 현금을 증여받아 고가 부동산 등 취득

신고소득이 많지 않은 30대 아들이 고액 자산가인 부친으로부터 현금을 편법 증여 받아 고가 부동산을 매입하고 호화 생활을 하면서 증여세를 무신고한 케이스

▷CASE2) 배우자로부터 현금을 증여받아 고가 아파트 취득

특별한 소득이 없는 배우자는 방송 연예인 배우자로부터 고액의 현금을 편법 증여 받아 부부 공동명의로 고가 아파트를 취득하고 증여세를 무신고한 케이스

▶CASE3) 외할머니 명의의 계좌를 통한 우회증여로 고가부동산 취득

20대 직장인 외손자는 건설업을 운영하는 부친이 외할머니 명의의 계좌에 입금한 자금을 수차례 현금으로 인출하여 부동산 취득자금으로 사용하고 증여세 무신고

▷CASE4) 미취학 아동이 아버지로부터 편법 증여받고 부동산 취득

미취학 아동 아들이 3세때 주택 두채를 취득하면서 일부 자금을 부친으로부터 편법 증여받고, 취득시 임대보증금을 부채로 공제 후 할아버지로부터 즉시 현금 증여받아 보증금 상환하고 증여세 탈루한 케이스

▶CASE5) 부친이 대표이사인 회사로부터 가공 급여를 받아 부동산 취득

20대 사회초년생 아들이 실제로 근무하지 않았음에도 부친이 대표이사인 법인으로부터 급여를 받아 고가 주택 및 토지를 취득하고 증여세 무신고한 케이스

이런 거래들이 적발될 수 밖에 없는 이유는 PCI 분석이라고 하는 자산,지출,소득 연계분석을 통해 소득과 재산,금융자료와 카드 사용내역의 흐름을 정밀하게 분석하기 때문입니다.

특히 주의해야 하는 것이 30대 이하의 사회초년생의 경우 자산 형성 초기 임에도 불구하고 취득자금이 불명확한 사례가 자주 적발되는 것으로 알려졌습니다. 부모 등의 직계 존속이 자녀에게 증여한 금액이 10년간 증여재산 공제한도액 5천만원을 초과하면 증여세를 신고 및 납부해야 하기 때문입니다.

따라서 고가주택을 매매하실 때에는 매우 주의하시기 바랍니다.

결론적으로는 증여재산 공제한도액안에서 증여세를 적절히 신고하고, 증여공제를 넘어서는 부분은 적법하게 증여세를 납부하시기 바랍니다.